일본에서 30년이 넘는 건물을 살 때 주의할 일

 

부동산 시장이 활황을 보이고 있는 최근 몇 년 중고 주택의 구입을 고려하고 있는 사람도 늘고 있습니다.

신축에 구애받지 않고 중고 물건을 선택하는 것으로 얻을 수 있는 메리트도 있습니다만, 그러므로 조심해야 할 요소도 있습니다.

건설 30년 이상의 중고 주택을 구입하는 경우의 주의점을 다뤄보겠습니다.

중고 주택 구매의 장점과 단점

중고 주택을 구입하는 장점은 역시 가격이 될 것입니다.

 

건축 연한이 30년 이상이라는 이유로 건물의 가격이 저하되고 있기 때문에, 토지의 시세 가격, 때로는 그 이하로 살 수 있는 경우도 있습니다. 따라서 신축에서는 구입할 수 없는 편리한 도심 지역에서도 손이 닿는 가격대에 들어옵니다.

 

한편 단점은 건물의 구조적인 문제나 리폼할 때에 드는 비용을 알기 어렵다는 점은 아닐까 합니다. 외형에는 모르는 추체(건물의 주요 구조 부분)에 데미지가 있는 경우는, 단순한 리폼을 실시해도 오래 살 수 없게 됩니다.

 

건축 30년 이상의 단독주택, 아파트를 구입할 때 조심하고 싶은 주의점 수명 ≠ 건물의 수명

먼저 30년이 넘는 건물의 수명이라는 측면에서 생각해 봅시다. 중고 물건의 건물 가격을 생각할 때 종종 년수가 이용됩니다.

 

맨션에 많은 철근 콘크리트조에서는 47년, 목조의 단독 주택에서는 22년. 그러나 이 연수는 세무상 감가상각 처리하는 경우의 기준으로 마련된 년수입니다.

 

이 년수로 건물의 수명을 알 수 없습니다.

실제로는 전국 평균으로 주택으로서의 건물은 약 53년에 철거되고 있다고 합니다. 구조 별로 보면 목조 단독주택에서는 58년, 아파트 등 철근콘크리트조의 공동주택에서는 60년 평균입니다.

 

지역에 따라 차이는 있지만, 서비스 수명을 넘어 살아나고, 더 오랜 기간 주택으로서의 기능을 지속하고 있는 건물도 존재합니다. 건축 30년=수명이 아닌 것을 알 수 있습니다.

수명은 그 주택의 상태, 사용 방법에 따라

2017년 현재 30년이 넘는 주택이라면, 고도 경제성장 시기부터 버블 시기에 돌입한 공전 건축 러시 시기입니다.

상당한 개수의 주택이 급하게 지어진 시대입니다. 또 당시의 건물은, 손 빼기 공사나 돌관 공사, 조악한 재질의 사용 등이 문제로 되어 있었습니다.

 

중고 주택의 모든 것에 이런 문제가 있는 것은 아니지만, 수명을 짧게 하는 원인이 되고 있을 가능성이 있습니다.

어떤 주택이라도 그 사용 방법, 손질의 방법이 건물의 수명에 크게 영향을 주는 것입니다.

물건을 선택할 때 주의해야 할 점은?

그럼 실제로, 30년 이상의 주택을 구입할 때에 주의해야 할 점을 살펴보겠습니다.

건축 30년 이상의 단독주택을 구입할 때는 우선 그 건물의 현황을 조사합니다.

 

구조 몸체(주요 구조 부분)

흰개미 등의 피해

비가 새거나 건물의 균열

 

구조 부분에 문제가 있는 경우 구입하자마자 대규모 개조 및 재건축이 필요할 수 있습니다. 내장만의 리폼으로는 대응할 수 없는 우려가 있습니다.

 

조사 방법으로는 실제로 바닥을 걸어보고 기울기를 느끼거나 푹신 푹신 바닥이 불안정한 단단함 부분이 있거나하지 않는지를 보겠습니다.

 

또한 흰개미 피해에서는 그 집이 가진 숨겨진 성질을 알 수 있습니다. 흰개미가 발생하고 있는 것 자체는 구제해 피해가 있는 부분을 보수하면 괜찮습니다.

 

그러나, 토지의 물 뿌리가 나쁘고 습기가 많은 장소에 발생하기 쉽기 때문에, 자주 흰개미나 습기에 대책이 필요한 집이라는 것을 알 수 있습니다.

 

누수는 경미한 것, 예를 들어 베란다 아래의 방수 등이 영향을 주는지, 아니면 기와를 되살릴 정도의 엄청난 공사가 필요한지, 그 정도를 조사해, 전 소유자가 그 때마다 수선하고 있는지를 관찰해 봅시다.

 

단순한 수선으로 고칠 수 있는 범위의 문제를 방치하고 있는 주택에서는, 거주자가 자주 손질하지 않고 살고 있었을 가능성이 높습니다.

 

반대로 대규모의 리폼을 실시하지 않아도 경미한 수리를 자주 행하고 있는 집은, 그 후 수년간 수명이 연장될 가능성이 있습니다.

 

건축 30년 이상의 아파트를 구입할 때의 주의점 한동 전체의 개수 공사나 대규모 수선의 기록을 조사한다 구 내진 구조가 아닌지 조사

공유 부분의 관리 상태 보기

다른 독점부분의 소유자와 그 일동의 건물을 공유하고 있는 맨션에서는 단독주택과는 다른 부분에 주의해 구입을 검토합니다.

 

건축 30년 이상 지나고 있는 아파트의 경우, 최근에 개수 공사나 대규모 수선이 행해지고 있지 않은가 확인해 둡니다. 관리 조합에 기록이 있어야 합니다.

 

이러한 공사에는 수선 적립금만으로는 보충할 수 없으며, 각 독점 부분의 소유자가 추가 비용을 부담해야 하는 경우가 있습니다.

 

좋은 입지의 아파트와 시세보다 상대적으로 저렴한 가격의 아파트가 갑자기 팔리면 이 부담금이 목이 될 수 있습니다.

 

구입한 결과, 몇 달 후에는 대규모 수선이 시작되었다는 이야기도 적지 않습니다. 이미 수리가 계획되어 있다면 그것을 알고 있으면 예산을 세우기 쉬워집니다.

구입 시의 주의점

또 구내진시대의 맨션(쇼와 56년 이전에 건축 확인을 받은 건물)이 아닌가를 조사하는 것도 잊지 말아 주세요.

구 내진 규정으로 지어진 아파트에서는, 대지진에 견딜 수 있는 강도가 없고 위험한 경우나, 모기지 공제 등의 우대를 받을 수 없는 등, 여러가지 단점이 있습니다.

 

또 낡은 맨션에서는, 입주 후 자유로운 리폼을 할 수 없을 가능성이 높습니다.

특히 물 주위의 배관 등은 상하층의 독점 부분의 바닥, 천장 부분에 베풀어지고 있는 경우가 많아, 그 경우는 키친이나 욕조의 장소를 이동하고 싶어도 배치를 변경할 수 없습니다.

 

그리고 간과해서는 안되는 것이 공유 부분의 상태입니다. 복도나 계단뿐만 아니라 자전거 보관소나 쓰레기 보관소, 그러한 공용 부분의 관리를 보는 것이 그 아파트의 주민성을 아는 힌트가 됩니다.

 

게시판에 정보가 풍부하게 게재되고 있거나, 관리인이 상주하고 주민과의 관계가 양호하거나 하는 경우는 각 전유 부분이 아파트의 유지 관리에 적극적인 경우가 많습니다.

 

전체적으로 그 맨션을 소중히 하려는 의식이 높다고 생각됩니다.

맨션에서는 전유 부분만을 리폼해 쾌적하게 완성해도 그 건물 전체가 적절히 관리, 사용되어 있지 않으면 결과적으로 건물 전체의 수명을 줄이는 원인이 되기 때문입니다.

 

이처럼 단독주택도 아파트도 내람시 스스로 확인할 수 있는 포인트는 여러가지 있습니다. 그리고 전문가에게 최종적인 판단을 받으면 더욱 안심하고 구입 결정을 할 수 있습니다.